В предыдущих статьях было рассмотрены особенности взятия в аренду офиса, а также все условия договора аренды офиса.
Сегодня рассмотрим моменты, на которые необходимо обращать при расторжении договора аренды. Начнем того то у вас уже есть заключённый договор аренды офиса. Вы работаете поэтому по договору аренды офиса, но через некоторое время у вас возникают обстоятельства по которым Вам необходимо досрочно расторгнуть прекратить действие договора аренды офиса.
При заключении договора аренды офиса вы руководствовались обстоятельствами и желаниями использовать этот офис в течение всего срока, на который вы закричали заключали в данной договор аренды офиса. Обстоятельства могут быть разные такие как изменения условий ведения бизнеса, предпринимательской деятельности или необходимости изменить местоположение офиса в силу тех или иных причин. Возможна также причина в том, что вы нашли офис с арендной платой намного ниже, чем вы платите сейчас по действующему договору аренды. А может быть причина и в том, что вы нашли намного лучший офис, чем том в котором находитесь сейчас.
В любом случае у Вас возникла жизненная ситуация досрочно расторгнуть действующий договор аренды офиса, прекратить всякие арендные отношения с арендодателем данного офиса, освободить его и выехать.
Что же по этому поводу говорит действующее законодательство? В данном случае действует гражданское законодательство Украины.
Гражданский кодекс Украины.
Статья 651. Основания для изменения или расторжения договора
- Изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом.
- Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.
Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
- В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 784. Расторжение договора найма по требованию нанимателя
- Наниматель имеет право требовать расторжения договора найма, если:
1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;
2) наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.
1 момент.
Для начала Вам необходимо просмотреть внимательно условия действующего договора аренды на наличие пунктов о прекращении договора аренды, а также на наличие пунктов о досрочном прекращении договора аренды.При отсутствии таких пунктов в договоре аренды офиса вам будет намного сложнее досрочно прекратить действие договора аренды. Пункты о досрочном расторжении договора аренды обязательно должны быть в вашем договоре. Наличие пунктов о досрочном расторжении в договоре аренды обезопасит Вас от непредвиденных обстоятельств и Вы выйдите из сложившихся обстоятельств по досрочному расторжению договора с наименьшими потерями, как в финансовом, временном, так и моральном плане.
Если таких пунктов нет, то обычно в таком договоре аренды офиса указываются штрафные санкции за досрочное расторжение арендатором договора аренды. Также в договорах аренды офиса может быть указано и то, что арендатор не имеет права досрочно расторгнуть договор аренды в течении стольких-то месяцев. Такой срок может быть от 3-х до 6-ти месяцев. Обычно такие «драконовские» пункты прописывают в договоре аренды офисов арендодатели – крупные бизнес-центры. Таким крупным бизнес-центрам очень выгодно, чтобы помещения были заняты все время, и они получали стабильно арендную плату.Дальше рассмотрим второй момент, который необходимо выполнить при досрочном расторжении договора аренды.
2 момент.
Таким образом, сначала смотрим договор аренды офиса, ищем в нём пункты о досрочном расторжении договора аренды офиса. Смотрим срок предупреждения арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и на основании этого пункта договора аренды пишем письмо, уведомление арендодателю о досрочном расторжении договора аренды. В письме, уведомлении ссылаемся на этот пункт договора аренды, указываем причину досрочного расторжения договора аренды, подписываем письмо, ставим печать, если есть, и смотрим опять договор аренды на способ уведомления арендодателя при досрочном расторжении договора аренды офиса. А это уже третий момент, который необходимо соблюсти при расторжении договора аренды офиса.
3 момент.
Чтобы у Вас были доказательства уведомления арендодателя о вашем намерении досрочно расторгнуть договор аренды, юристы советуют направлять такие письма, уведомления заказным письмом с описью и уведомлением. В данном случае у вас будут неопровержимые доказательства того, что Вы выполнили все условия заключенного договора аренды на предмет соответствующего уведомления арендодателя о ваших намерениях по досрочному расторжению договора аренды.
Возможен способ личного вручения письма, уведомления о досрочном расторжении договора аренды офиса непосредственно арендодателю. В данном случае убедитесь в том, чтобы на втором экземпляре письма, уведомления арендодатель поставил входящий номер и дату получения такого письма от Вас. Если арендодатель откажется лично получать такое письмо, уведомление о досрочном расторжении договора аренды офиса, то вам всё же будет необходимо направить арендодателю заказным письмом свое уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
Все фискальные чеки, уведомления, описи вложения в письмо, уведомление вы обязаны сохранить у себя и это будет неопровержимым доказательством соблюдения вами условий договора по досрочному расторжению договора аренды офиса. Переходим к четвертому моменту.
4 момент.
Если арендодатель согласен на досрочное расторжение договора аренды помещения, то Вам необходимо обязательно составить соглашение о прекращении договора аренды. Такое соглашение подписывается в той же форме, что и действующий договор аренды офиса. Обычно договор аренды офиса заключается в простой письменной форме. Если же срок аренды помещения равен трем годам и более, то такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Поэтому, соглашение о досрочном прекращении договора аренды офиса подписываем в простой письменной форме или нотариальной соответственно, если такой договор заключен в этой форме.
В соглашении о досрочном прекращении договора аренды офиса прописываются обязательно следующие пункты: дату прекращения договора аренды; обязательства и сроки по уплате арендной платы и коммунальных платежей; условие о том, что после прекращения действия договора аренды стороны не будут иметь друг к другу каких-либо претензий; указываются юридические и банковские реквизиты сторон; подписи сторон.
После этого, переходим к пятому моменту.
5 момент.
Как свидетельствует практика, многие арендаторы не выполняют условия договора по досрочному расторжению договора аренды офиса и поэтому попадает в ситуации, когда они считают, что договор аренды офиса прекратил свое действие, но юридически такой договор аренды продолжает свое действие и арендатор обязан оплачивать арендную плату за такой офис.
Бывают случаи, когда арендатор «плохо» уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды офиса. Под этим подразумевается то, что он не уведомлял арендодателя или уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора в иной способ, чем это предусмотрено договором аренды. При этом арендатор освободил помещение до истечения срока предупреждения арендодателя и считает, что договор аренды офиса досрочно прекращен. В этом случае, арендатор может попасть на то, что арендодатель предъявит ему требование об уплате арендной платы до истечения срока предупреждения о досрочном прекращение договора аренды. Арендодатель в этом случае будет прав.
Поэтому следующий момент, который должен обязательно выполнить арендатор, так это подписать акт приема передачи помещения от арендатора к арендодателю и в нём указать, что стороны не имеют никаких претензий друг к другу, в том числе и материальных, сам офис находится в удовлетворительном состоянии. Также указывается в акте приема-передачи офиса дата такой передачи. Невыполнение этого момента может привести к печальным последствиям для арендатора. Особенно, если попадется недобросовестный арендодатель.
В данном случае арендодатель может «насчитать» арендатору, что помещение от арендатора пришло в негодность или что-то было поломано или каких-либо предметов в офисе не хватает. И предъявить арендатору требование о погашении стоимости пришедших в негодность таких предметов. В таком случае арендатору будет очень сложно доказать обратное.
Поэтому, обязательно в таком случае необходимо составить и подписать акт приема-передачи (возврата) офиса от арендатора к арендодателю.